>

Сравнительный подход к оценке земельного участка метод сравнения продаж


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Если Вы не смогли найти ответ на Ваш вопрос на страницах - просто задайте его.
Это быстро и абсолютно бесплатно!


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Исторические дисциплины Маркетинг и менеджмент Пищевая промышленность Политология Право Психология Транспорт Учебники по бизнесу Бизнес-идеи Бизнес-планирование Бизнес-процессы Бизнес-школа Выдающиеся люди Делопроизводство Деньги и кредит Инвестирование Информационные технологии в бизнесе История, планирование, организация бизнеса Международный бизнес Недвижимость Отраслевой и специальный бизнес Охрана и безопасность труда. Трудовые ресурсы Оценка бизнеса Переговоры Предпринимательство Ресторанный и гостиничный бизнес Тренинги и практическая психология Электронная коммерция Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения Философия Экологические дисциплины Экономика. Задать вопрос юристу онлайн. Источник: Варламов А. Оценка объектов недвижимости. Трудовые ресурсы - Оценка бизнеса - Переговоры - Предпринимательство - Ресторанный и гостиничный бизнес - Тренинги и практическая психология - Электронная коммерция - Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения -.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Оценка недвижимости методами сравнительного подхода

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участ ков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: Для сравнения используется несколько проданных земельных уча стков.

Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их чис ло повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сде лок или на шести текущих ценах предложений.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте.

Это быстро и бесплатно! Из шести указанных выше методов оценки 4 метода сравнения продаж, выделения, распределения и остатка целиком и полностью базируются на информации о текущем состоянии рынка недвижимости. Информация о ситуации на рынке аренды недвижимости необходима и в случае построения оценки на методах остатка и предполагаемого использования.

В тоже время практика показывает, что именно сбор необходимой первичной информации о рынке является наиболее сложной частью процесса оценки.

И зачастую оценщик сталкивается с фактом, когда такая информация полностью отсутствует. В особенности это касается рынка земельных участков, достаточная развитость которого на сегодняшний день наблюдается лишь в Московском и Ленинградском регионах. Но даже в этих регионах ситуация выглядит совершенно тупиковой если необходимо оценить земельный участок застроенный улучшениями, которые по определению не обращаются на рынке.

В качестве примера можно привести хотя бы земельные участки под ТЭЦ или особо охраняемых территорий курорты, минеральные источники и т. Накопленный нами опыт оценки подобных земельных участков показывает, что, в таком случае, единственным методом оценки земли является метод капитализации земельной ренты.

Согласно указанным выше методическим рекомендациям, данный метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины дохода, приносимого земельным участком. Величина ренты рассчитывается как доход от сдачи земельного участка в аренду или как доход от его хозяйственного использования.

Именно через доход от текущего хозяйственного использования земельного участка и предлагается рассчитывать в подобных случаях рыночную стоимость земли. Как известно маржиналистская неоклассическая теория совершенной конкуренции традиционно выделяет четыре группы факторов производства товара услуг и т.

Алгоритм расчета рыночной стоимости земли выглядит следующим образом: Капитал приносит процент, Труд - заработную плату, Земля - ренту, Предпринимательская деятельность - прибыль. Эту же самую мысль мы можем встретить и других фундаментальных экономических трудах. Таким образом, расчету подлежат: Процент собственников капитала и Предпринимательская деятельность.

Процент собственников капитала посчитать относительно легко: С дивидендами, правда, существует определенная проблема. Если т. Такой выбор обуславливается соображением, что потенциальный акционер желает получить доходность на средства, вложенные в акции, как минимум не меньше, нежили, он получил бы, если бы разместил эти средства на годовой депозит в наиболее устойчивый банк Российской Федерации.

Предпринимательская деятельность. Здесь все гораздо сложнее, поскольку в мировой практике для определения доли этого фактора обычно используется обратная система расчета, когда доля предпринимательской деятельности представляет собой остаток после оплаты всех иных факторов, включая землю.

После перебора большого количества различных вариантов, мы остановились на рентабельности продукции товаров, услуг и т. Эта идея основывается на хорошо известной модели Ольсона, где совокупность факторов, не учитываемых в стоимости чистых активов, но влияющих на итоговую стоимость компании, описывается формулой, в которой присутствует разница между рентабельностью компании и среднеотраслевой рентабельностью.

Необходимо особо подчеркнуть следующее важное обстоятельство. Однако в современной экономической теории существуют два полярных течения, консенсуса между которыми пока не достигнуто.

Наряду с теорией совершенной конкуренции некоторые из сторонников этой теории указаны выше существует и теория несовершенной конкуренции. Как видим, разброс стоимостей более чем серьезен. Возникает обоснованный вопрос, какая же из теорий наилучшим образом отражает текущие реалии российского рынка недвижимости?

Практика использования, там, где это было возможным, двух подходов: В качестве подтверждения указанного соображения ниже приведены результаты оценки рыночной стоимости земельных участков, осуществленной с использованием сравнительного и доходного подходов.

О сайте Метод сравнения продаж При оценке магазинов оценщик может использовать все три метода затратный , сравнения продаж, доходный. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов.

Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно. Чаще всего оценщику будут доступны данные по арендным ставкам, поэтому основным методом оценки должен быть доходный. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. В результате сегментирования земельного рынка выделяются участки сегменты: Далее выявляются недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки. Например, в Испании метод сравнения стоимости основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.

Ценных бумаг Оценка земельных участков методом сравнения продаж. Оценка участков методом сравнения продаж является все более востребованной услугой оценочных компаний при наличии динамично развивающегося рынка недвижимости. В основе метода находится принцип замещения, который предполагает открытость рынка, наличие свободной конкуренции, а также мотивации участников рынка.

Принцип замещения трактует, что участок приобретается в типичных рыночных условиях финансирования, в достаточное время экспозиции на рынке. Сравнительный подход состоит из следующих методик: В данной статье рассмотрим подробно метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж и факторы стоимости земельных участков Метод сравнения продаж используется для оценки земли, занятой и не занятой строениями. Основным условием использования метода является наличие сведений о ценах сделок с участками - аналогами.

Допускается применение цен спроса предложения. Методика состоит из следующих действий:. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта г. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков аналогов в недавних сделках, полученных из разных источников.

Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Петров Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения.

Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли.

Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:.

Метод сравнения продаж Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод предполагает следующую последовательность действий: При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.

При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных данных. Ремонт в хрущевке Метод сравнения продаж Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения: Таким образом, цена, уплаченная за схожий или сопоставимый объект, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.

Получать новые комментарии по электронной почте. Вы можете подписаться без комментирования. Оставить комментарий. Главная Выберите раздел Конституционное право Земельное право Уголовно-исполнительное право Семейное право Уголовное право Налоговое право Административное право Гражданское право Трудовое право Финансовое право Таможенное право. Задать вопрос Главная страница. Метод сравнения продаж земельных участков. Передача 7.

Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка Дорогие читатели! Оценка недвижимости 2. Методы оценки земли Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и или сооружениями далее - застроенных. Комментарии 6. Ваш комментарий появится после проверки. Канал пидора системы. Интернет-журнал, посвященный бытовым правовым вопросам.

Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.

Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли

Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости. Процедура оценки земельного участка включает совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки земельных участков, в соответствии с обязательными стандартами оценки, при ее проведении оценщик обязан, применять сравнительный, затратный и доходный подходы. Если рассматривать методы с точки зрения трех известных подходов к оценке, то их можно разделить на следующие группы:. Элементы затратного подхода используются оценщиками в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.

Методы сравнительного подхода при оценке недвижимого имущества

По мере становления и развития рынка земли в Украине повышается значимость результатов оценки, полученных с помощью сравнительного подхода. От субъектов оценочной деятельности требуется более строгая доказательность результатов оценки. А что может быть более доказательным, если не суждение об оценке, основанное на результатах статистического моделирования массовых данных или применении математических процедур, позволяющих свести к минимуму субъективность допущений оценщика? Являясь более сторонником, чем противником формализованного подхода к процессу оценки, авторы считают, что корректное применение в оценочной деятельности различных математических методов в конечном итоге приводит к более доказательным результатам, в том числе и для различных проверяющих органов, нежели использование неформализованного подхода и результатов, формируемых на субъективно-интуитивном уровне. При сравнительном подходе цены продаж аналогичных объектов имущества используются в качестве доказательства стоимости объекта оценки. Оценка производится, исходя из цен объектов-аналогов, которые выступают как индикаторы стоимости этих объектов, но скорректированных с учётом отличия их характеристик от соответствующих характеристик объекта оценки.

Метод сравнения продаж

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли:. Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой.

Сравнительный подход к оценке земельного участка

Категория: Финансы. Похожие презентации:. Сравнительный подход к оценке недвижимости. Тема 8.

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости.

Сравнительный подход к оценке земельного участка. С помощью сравнительного подхода происходит определение рыночной стоимости земли. Производя оценку участка, эксперт находит информацию о сделках, условия которых максимально приближены к обстоятельствам реализации объекта, сопоставляет все характеристики, выявляет различия и фиксирует выводы в отчетном документе об оценке недвижимого имущества. Основные трудности, с которыми сталкивается оценщик при реализации сравнительного подхода — поиск информации.

Методы сравнительного подхода при оценке недвижимого имущества

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли. Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением.

7.2.4. Метод сравнения продаж

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли. Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением.

Методики оценки стоимости земли в 2019 году

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков.

Метод сравнения продаж земельных участков

Земельные участки, как объекты, представляющие имущественный интерес, имеют значительную стоимость. Она фигурирует в разных правоотношениях землевладельца: при купле-продаже, уплате налогов, разделе имущества, обращении взыскания. Для объективного определения стоимости используется ряд унифицированных методик, приемов и технологий. Универсальные методы оценки земельных участков применяются независимо от типа землепользования, но при этом зависят от целей оценивания, вида земли и прочих исходных данных. Главная цель любой оценки — получение объективных величин стоимости объекта недвижимости. Теоретики выделяют несколько видов стоимости, но самой объективной принято считать именно рыночную — наиболее вероятный стоимостный показатель, за который объект недвижимости можно реализовать на рынке при разумных условиях.

Рыночный сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения ; принцип замещения осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения предложения на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность. Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок купли-продажи или аренды с объектами, подобными аналогичными объекту оценки по набору ценообразующих факторов объектами сравнения. При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения. Элементы и единицы сравнения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных