Технологии оценки земельных участков


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Если Вы не смогли найти ответ на Ваш вопрос на страницах - просто задайте его.
Это быстро и абсолютно бесплатно!


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от Общие положения Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля г. Методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков объектов оценки , которые сформированы или могут быть сформированы в соответствии с законодательством Далее - "земельные участки". Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя потенциального пользователя в течение определенного времени принцип полезности. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей принцип спроса и предложения.

Земельный участок — часть поверхности земли в том числе поверхностный почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. В современных условиях в РФ земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости по следующим причинам:.

Оценка земель — вопрос сложнейший, требующей немалого опыта и специальной теоретической подготовки при работе с различными категориями земельных участков. Как выбрать наиболее подходящий метод, который позволит оценить землю точнее всего?


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Технология оценки земельных участков

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:. Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;.

Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Большое значение при оценке имеет категория использования земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку. Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований областей, районов, городов, поселков и т. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного техника остатка дохода для земли. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования , представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость.

Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения или уже разработки , а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче, определяется продолжительность эксплуатации месторождения, то есть длительность прогнозного периода.

В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более. Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:. Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка.

Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики. При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные за прошлые периоды , так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения.

Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных особенно выраженные в рублях , то же самое относится и к учету налогообложения. К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата арендный доход может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. Исходные данные для капитализации можно также получить при анализе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому, и величинах арендной платы.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода.

Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку. Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены.

Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности так же, как и продолжительность их экономической жизни. Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан.

Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков принцип замещения. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж. Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан, по крайней мере, на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений. Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде всего зависит от их сопоставимости, то есть меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения.

Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате чего использование цены продажи сопоставимого участка может привести к ошибочным оценкам.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях. Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка.

Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информации. Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика. Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости долю земли , его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка:. Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.

Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной фактической стоимости на дату оценки. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной фактической стоимости зданий и сооружений. При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Стоимость земельных участков, полученную методом изъятия по нескольким однотипным объектам индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости , необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений зданий и сооружений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли. Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.

Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке. Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции.

При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Центральное Юридическое Агентство — одна из ведущих компаний по оценке земельных участков в Москве и Московской области. Более 15 лет мы предоставляем оценку с учетом всех юридических тонкостей и формальностей. В результате, вы получаете отчет, подходящий для представления в официальные органы или суды различных инстанций. Мы работаем с крупными юридическими лицами, банками, санаториями, предприятиями тяжелой промышленности и нефтегазовой сферы. Помогаем адекватно произвести оценку стоимости участка для юридических лиц различного размера. Оценка земли включает в себя комплексный анализ основных параметров территории, выбор метода оценки и выдачу экспертного заключения.

43. Методы оценки земли

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости. В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России от Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Как производится оценка земельного участка?

После анализа потенциала участка земли и выбора возможных вариантов его использования эксперт-оценщик должен перейти к анализу наилучшего и наиболее эффективного его использования ННЭИ. То есть определить такое использование среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наибольшей стоимости земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования. На первом этапе анализа производится отбор тех вариантов использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Во внимание принимаются потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Методы оценки. Часть 1.

Методы оценки земли - как провести оценку земельного участка.

Для определения цены на землю используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которых могут быть применены для установления ее стоимости, в независимости от типа землепользования. Возможность и целесообразность применения той или иной методики или метода для оценки земель зависят от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земель любого назначения является использование рыночных данных. Наша оценочная компания в Москве оказывает услуги по оценке всех видов территорий с подбором оптимального для вас метода. Данный перечень является стандартным.

Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных.

Аргунова, Г. Камышева, Т. Кокорина, Н.

8. Методы оценки стоимости земли

Земельные участки, как объекты, представляющие имущественный интерес, имеют значительную стоимость. Она фигурирует в разных правоотношениях землевладельца: при купле-продаже, уплате налогов, разделе имущества, обращении взыскания. Для объективного определения стоимости используется ряд унифицированных методик, приемов и технологий. Универсальные методы оценки земельных участков применяются независимо от типа землепользования, но при этом зависят от целей оценивания, вида земли и прочих исходных данных. Главная цель любой оценки — получение объективных величин стоимости объекта недвижимости. Теоретики выделяют несколько видов стоимости, но самой объективной принято считать именно рыночную — наиболее вероятный стоимостный показатель, за который объект недвижимости можно реализовать на рынке при разумных условиях.

Технология оценки земельных участков

Это сложная процедура в плане проведения и документации. При оценки земли проводят сравнительный метод оценки, который более распространенный и привлекательный, потому что ориентирован на рынок. Сложность этого метода заключается в отсутствии развитости рынка земли, который непосредственно влияет на его стоимость. Доходную оценку земли проводят в том случае, если земля приносит доход от той деятельности, которая на ней идет хозяйственная или другая.

8. Методы оценки стоимости земли

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей. Минимущество Распоряжением от Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Когда необходима оценка земли? Оценка земельного участка также позволяет оценить перспективность инвестиций. Существует несколько методов оценки, которые используются специалистами:. Универсального метода, который был бы применим при любых условиях, нет. Метод распределения используется для оценки стоимости земли, на которой возведены постройки. Если земля застроена или не застроена, но на ней есть все условия для возведения построек, которые принесут прибыль в будущем, то специалисты используют метод остатка. Нормативный метод применяется для расчетов, когда земля используется в качестве залога при оформлении кредита.

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже. Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости. Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов зданий, сооружений и т. Земля — это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции. Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля — это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость , наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки. В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 8
  1. Майя

    Это отличная идея

  2. Виктория

    А какой это движок? тоже хочу блог завести

  3. Диана

    Хорошо пишешь, подписался на фид

  4. Гаврила

    Капец!

  5. Аверьян

    Я конечно, прошу прощения, но это мне не подходит. Есть другие варианты?

  6. Рогнеда

    Нет, не взлетает!

  7. Ерофей

    Здравствуйте! Как вы относитесь к молодым композиторам?

  8. trilpaytebbe

    Абсолютно с Вами согласен. В этом что-то есть и это отличная идея. Готов Вас поддержать.

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных




https://a590.ru    https://adoy37.ru    https://almazsteklo.ru    https://annadirechina.ru    https://detsad263oaorzd.ru    https://ds298.ru    https://eps-p.ru    https://fordkirov.ru    https://geniama.ru    https://greendomik.ru    https://ilab-edu.ru    https://infomahachkala.ru    https://lakomstva40.ru    https://malka1.ru    https://paprikaclub.ru    https://pravovoy-ekspert.ru    https://realestate-today.ru    https://rmrus.ru    https://rt-stanko.ru    https://ruki-iz-plech-reviews.ru    https://ssforum.ru    https://td-eskada.ru    https://tumenoil.ru    https://vestnikrss.ru    https://vognov.ru    https://x-mafia.ru